项目红线外无偿配建学校,如何应对成本扣除难题

来源:智慧源地产财税 作者:沥呕君 人气: 时间:2021-09-16
摘要:“限地价,竞配建”,成为了房地产企业当下面临的拿地常态。其难点在于,无偿配建发生在项目红线外,导致对应成本无法进入项目内进行成本扣除,从而导致巨额税收损失。

  导语:“限地价,竞配建”,成为了房地产企业当下面临的拿地常态。其难点在于,无偿配建发生在项目红线外,导致对应成本无法进入项目内进行成本扣除,从而导致巨额税收损失。如何突破这一难题,沥呕君结合多年执业经验,特此分享一下个人观点,权供参考。

  示例:某房地产开发企业A公司在拿地时,当地政府要求其必须在项目红线外配建一所公办学校。修建该学校的总造价假定为1亿元,由政府与A公司各自承担一半,即A公司需承担修建该所学校所发生的建造成本5000万元。当地政府希望A公司能以企业捐赠的方式承担此笔建造费用,但因A公司为央企,大额捐款流程涉及审批手续相当严格、复杂;况且,从税务及企业整体效益的角度考虑,直接捐款亦非最佳之选。

  沥呕君解析

  一、直接捐款仅能抵扣企业所得税

  按照税法有关规定,企业捐赠须通过政府及税务部门认可的公益性组织进行捐赠,否则该笔捐赠支出将不能在企业所得税前扣除,从而造成税收损失。可A公司即便是通过上述提及的公益性组织进行捐赠,那也仅仅是在企业所得税上得以优惠:

  5,000万元*25%=1,250万元。

  因为是红线外支出,所以增值税和土增税方面,目前是没有优惠政策的。

  二、由捐款改为公配,则能完美脱困

  A公司可将承担学校的建设作为项目拿地及开发的附加条件之一,将学校作为项目的公配来建设(需以A公司名义建设,并与政府各自承担一半的费用),建成后无偿移交给政府。如此一来,该笔支出便可作为项目的开发成本支出,最终对税收影响如下:

  1、抵减增值税

  5,000(假定为不含税成本)*9%=450(万元);

  附加税费:450*12%=54(万元);

  增值税及附加合计:450+54=504(万元)。

  2、抵减土地增值税

  5,000*(1+30%)*30%(默认按最低一档土增税率来计)=1,950(万元)

  3、抵减企业所得税

  (5000-1950-54)*25%=749(万元)

  三项税费总计:504+1950+749=3203(万元)

  相较于直接捐款,改以公建形式将最终节税:1,953(3,203-1,250)万元。

  三、具体的实施路径

  1、最优解

  A公司与国土部门补签土地出让合同补充协议,并在协议中明确约定:“A公司须承担学校一半的建设费用支出(约5,000万元),作为该项目拿地及开发的必要条件之一”。

  实务中,一旦企业与国土部门签补了土地出让合同,此时再希冀于通过签署补充协议的方式进行“打补丁”,难度较大。因此,若此路不通,请看下一招。

  2、次优解

  由辖区政府出面,形成相关专门文件,并将文件抄送国土部门。文件中明确注明以下内容:“为解决项目及周边学位资源紧张等问题,项目建设方即A公司在获得项目开发权益时,必须承担项目配套学校的建设支出(约5,000万元)”。

  此方式下,需要取得政府配合并出具专门文件。如果政府不愿出这份文件的,那我们还有备选方案。

  3、备选解

  A公司与当地政府积极沟通,由后者组织国土等相关部门会议,并形成会议纪要,会议纪要中明确以下内容:“为解决项目及周边学位资源紧张等问题,项目建设方在获得项目开发权益时,必须承担项目配套学校的建设支出(约5,000万元)”。该纪要文件抄送国土及相关部门存档备查。

  相关政策依据

  《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)四、土地增值税的扣除项目

  (三)房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施,按以下原则处理:

  1.建成后产权属于全体业主所有的,其成本、费用可以扣除;

  2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的,其成本、费用可以扣除;

  3.建成后有偿转让的,应计算收入,并准予扣除成本、费用。

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