聚焦拆迁补偿,再谈地产税筹

来源:智慧源地产财税 作者:沥呕君 人气: 时间:2021-06-16
摘要:在深圳,针对小产权房,买卖双方只需要去村委做个鉴证即可(有律师在旁尤佳),甚至不需要去公证处;哪怕是在更新局备过案的,还额外给你一次修改的机会,这在别的城市是没有的。

  前言

  房地产企业在从事城市更新或并购重组的过程中,经常会采取股权收购模式,而股权收购又不可避免的会涉及到股权溢价,股权溢价往往没有足额发票,我们除了可以借助于税收洼地解决一部分之外,还有无别的解决思路呢?

  在建工程转让,税务筹划的新境界?

  地产开发商们为了加大拆迁成本,现如今也学精了,自己培养若干个“钉子户”。别人1:1.3,他是1:5,还外加几千万乃至1个亿的现金。可即便如此,面对一个过百亿的项目,这点拆迁补偿费,依然是杯水车薪,解决不了根本问题。在总成本固定不变的前提下,前期成本占比过大,势必会挤占后期成本的比例空间。惟有突破总成本的桎梏,拔高总成本的基数,才能从根本上解决这一难题。那么如何拔高总成本基数呢,沥呕君认为,在建工程转让,就是一个很好的解决思路。

  股权收购进来以后,“左手”将开发强度做到25%以上,再以在建工程的形式转手给“右手”,通过销售利润降档巧妙降低综合税负,能够极大程度提高项目的税务筹划效果。具体原理,参见笔者此前发布的微信文章《原创|以股权转让方式受让在建工程后的税务筹划思考》。

  需要指出的是,此方案在实际操作中的确存有难度。原本是由A公司办理的四证,现在为了满足税务筹划的需要,B公司同样需要办理一次四证。房地产企业需要综合权衡一下,重新报批报建所花费的人力、物力成本,与税务筹划所带来的综合收益,孰高孰低。如果前者大于后者,那就放弃这条路;反之,则可以一试。

  中国是一个“以票管税”的国家,城市更新中最大的成本构成来自于拆迁补偿,而拆迁补偿恰恰又是不需要提供发票的。正因如此,导致很多房企在这方面大做文章。

  拆迁补偿的证据链管理

  实务中经常提到的“合法票据”,怎么理解?在深圳,被拆迁户确权较为容易实现。甚至有人戏称:蓝本优于红本,无本优于蓝本。为什么这么说呢?比如针对小产权房,买卖双方只需要去村委做个鉴证即可(有律师在旁尤佳),甚至不需要去公证处;哪怕是在更新局备过案的,还额外给你一次修改的机会,这在别的城市是没有的。产权变更时,没有人会有意识去主动缴纳相关税收,代扣代缴义务也没有切实履行。

  当然,上文说的是深圳的规定,如果是外地城市,对此管理规定要严格许多。拆迁补偿,虽然税务局不要求开发商提供发票,但是也需要开发商备齐这几样东西,以备查验。①被拆迁户的身份证复印件;②拆迁补偿协议;③银行汇款支付凭证;④经被拆迁户签字确认的收条。实务中我们就经常发现,被拆迁户的身份证编号五花八门,显然与其同属一个行政村的事实难以吻合。既不属于嫁过来的媳妇,也不属于入赘的上门女婿(这两类人可以视同本村人口),那么这些人并不具备被拆迁户的资格认定。

  小结:拆迁补偿固然不需要为发票而烦恼,但笔者还是建议开发商应在一些细节上下功夫。

  拆迁标准如何确定

  最近,深圳某开发商被主管税局处罚了,原因是怎样的呢?且听沥呕君慢慢道来。

  正常的拆赔比例一般1:1.3就到顶了,可这家开发商倒好,1:5不说,还额外加60亿的现金。为什么赔得这么高,原因不用再解释了,都是“友军”。本来这已经很离谱了,然而税局并不是因为这个开出的罚单。真正遭处罚的原因在于,收到60亿现金的这个被拆迁户,是个法人单位。按照现行税收规定,企业收到的这笔拆迁补偿费,应该缴纳企业所得税:60亿*25%=15亿。这家企业是怎么做的呢,简单的挂一笔往来款,就认为不用交税,这种想法可真是要不得。最后,这公司不单要如数补足税金,还要加上罚款和滞纳金,满打满算,这个被拆迁户(也就是开发商自导自演拆迁大戏中的“右手”)要交差不多28多亿的税。呜呼,哀哉!本来是打算借用此招搞搞税筹的,这下倒好,没达到税筹目的不说,还倒赔进去了一大笔税金。何苦呢?幸运的是,这家开发商最后找到了沥呕君所供职的智慧源公司,我们在了解了事情原委之后,就给他找了一份文件:2012年40号文《国家税务总局关于发布<企业政策性搬迁所得税管理办法>的公告》。根据该文件规定,企业符合政策性搬迁所得,可在最长不超过5年内递延缴纳。5年的缓冲期,为这家房地产公司赢得了时间。因为还没到纳税时限,所以不存在偷漏税,那么对应的罚款和滞纳金也就免了。

  有读者要问了,那5年到期以后呢,不还是得交企业所得税吗?其实解决企业所得税的方法有很多,企业购买分红基金就是解决思路之一。分红基金,顾名思义,分红的部分免税,亏损的部分又可以弥补企业所得,一举两得。

  虽然拆迁补偿的市场标准一直未有出台,但形如本案例所列述的这家房企,这个标准显然过高了,值得推敲。税务局层面能否得到通过,其实存在有很大的不确定性。

  被拆迁户的涉税处理

  案例

  假定某被拆迁户从开发商那里取得了5亿现金,外加价值10亿的房屋(成本价3亿),赔付率为1:1.3。其中,有一户为法人,获得了价值2亿的房屋(成本价6千万),房屋净值2千万。问:1、开发商如何纳税;2、被拆迁户如何纳税?

  沥呕君分析:

  增值税

  符合政策性搬迁的,无论被拆迁人是自然人or法人,增值税全免(财税[2016]36号文)。

  所得税

  符合政策性搬迁的,且被拆迁人是自然人的,免征个税(理论上,只有在国家规定补偿范围内的拆迁补偿所得,才免征个税;实务中,大湾区的几个城市因国家规定的拆赔标准过低,导致各地税局在具体执行时,针对个人拆迁所得部分,一律免征个税);如被拆迁人是法人的,则遵照2012年40号文的相关规定执行即可。

  土地增值税

  符合政策性搬迁的,无论被拆迁人是自然人or法人,土地增值税全免。

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