国税发[2009]31号解读：房地产企业所得税预缴税务处理

　　1、企业销售未完工开发产品取得收入，应先按预计计税毛利率（由各地按物业形态区分各不相同，一般为10%-20%）分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。

　　完工产品销售收入确认用竣工、使用、确权三者孰早原则：

　　（1）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。

　　（2）开发产品已开始投入使用。

　　（3）开发产品已取得了初始产权证明。

　　2、收入的确认以交房、业主正式取得使用权为标准确认收入的实现，凡纳入开发产品价内或由企业开发票的，应全部确认销售收入；未纳入开发产品价内并由企业外其他收取部门、单位开发票的，可作代收代缴款项管理。

　　3、预缴企业所得的填报

　　按照《中华人民共和国企业所得税月（季）度预缴纳税申报表》填报说明填报如下：

　　第5行“特定业务计算的应纳税所得额”：从事房地产开发等特定业务的纳税人，填报按照税收规定计算的特定业务的应纳税所得额。房地产开发企业销售未完工开发产品取得的预售收入，按照税收规定的预计计税毛利率计算的预计毛利额填入此行。

　　企业所得税预缴之“橙娃”

　　国税发【2009】31号第九条明确：

　　企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。

　　在遥远的营业税时期，收到预收款时，直接按照预收款乘以当地税务机关确定的毛利率计算“特定业务计算的应纳税所得额”，也是非常清晰明白的。

　　但是在流转税从营业税改为增值税之后，流转税朝代的更迭，企业所得税政策并没有“与时俱进”。31号文第九条的应纳税所得额的确定，预缴企业所得税的基础----31号文中“收入”这一概念，按照基本的增值税属于“价外税”的原理，应该是不含增值税的，这一点毋庸置疑。

　　但是实务中，增值税一般计税方式下，出现了三种不同的对31号文第九条“收入”的观点：

　　①收入=（预收款-可以扣减的土地价款）÷（1+税率）

　　②收入=预收款-增值税预缴税款

　　③收入=预收款÷（1+税率）

　　第一种观点，在预售环节，可以扣减的土地价款是无法准确确定的，所以一定是错误。

　　第二种观点，是拿着土地增值税的政策规定，直接套用到企业所得税上。属于典型的“一厢情愿”。所以在企业所得税收入的确定上，也适用财会【2016】22号文差额征税部分的规定，在销项税额从收入中剥离的过程中，分两步来处理。可以扣减的土地金额对增值税销项税额的影响，最终表现的是对“主营业务成本”科目的冲减。

　　所以，我认为企业所得税预缴的收入，应该是第三种观点的计算方法。

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