出租房屋，水电费怎么筹划更划算

出租房屋，水电费怎么筹划更划算？

　　税税念公司(一般纳税人)有一闲置房屋租赁给其他公司使用。

　　请问对于房屋的水电费可以如何结算?

　　不同结算方式下，税务有什么问题?

　　01、把水电费并入房屋租金，统一以租金方式结算。

　　这种方式就是把水电费考虑到房租，统一以房租的方式和承租方结算，合同是签订租赁合同，具体结算房租时候把使用的水电费考虑到房租中去(相当于变相增加房租)，然后统一按房租的税率开票结算。

　　优点：不用考虑单独转开水电费发票的问题，承租方也有发票入账

　　缺点：1、每个月都要单独的把水电费考虑进房租，比较繁琐;2、水电费作为房租收入，出租房还是涉及12%的房产税，成本较高;3、如果出租方是适用简易计税(5%)的话，出租方在增值税存在重复纳税，是吃亏的。

　　比如，税税念公司出租的房屋水电月度情况如下，假设出租方都按照采购价和承租方结算，不就水电费加价。

　　如果采取水电费并入房租方式结算，那么单看水电费结算对增值税及利润的影响就是下面这样：

　　简易计税下，水电统一按房租的征收率5%计税，进项税不得抵扣，这种情况下，企业多负担增值税15.67，相应这个结算行为让企业利润也少了15.67。

　　一般计税下，情况稍微好点，因为一般计税按9%结算，电费的购进是13%，所以这里要占点便宜，整体来说增值税少交1.83，相应利润多了1.83。

　　但是整体来考虑，因为水电费计入房租，还涉及房租收入12%的房产税，这个是出租方承担的，所以这种方式实际上是不利于出租方的，一般出租方也不轻易采取这种方式结算水电费。

　　02、采取转售水电方式结算

　　这种方式就是直接出租方按结算价格向承租方开具水电转售发票。

　　优点：水电单独结算，清晰，购买方也能取得相应的抵扣凭证，扣除凭证。

　　缺点：1、需要考虑是否当地是否能超经营范围开具水电转售发票的问题;2、水费涉及税率差，可能会导致出租房多承担增值税，倒而影响企业利润

　　比如，税税念公司出租的房屋水电月度情况如下，假设出租方都按照采购价和承租方结算，不就水电费加价。

　　那么在转售情况下，出租方的增值税，利润情况如下：

　　电费平进平出，实际上对增值税和利润并无影响，水费因为出租方不适用自产自来水3%简易政策，只能按9%计税，所以这一点上要多交5.5的增值税，相应的利润少5.5。

　　这种方式下购买方是占了点便宜的，但是对销售方有点影响。

　　03、采取分割单的方式结算

　　这种方式下，出租方不转开发票，直接用供电局，水务局开的发票复印件加水电分割单给承租方结算。

　　优点：出租方不涉及处理这块水电的收入成本，实际承租方用多少就结算多少。

　　缺点：承租方无法取得抵扣凭证，会损失这部分进项税。

　　比如，税税念公司出租的房屋水电月度情况如下，假设出租方都按照采购价和承租方结算，不就水电费加价。

　　在开具分割单的情况下

　　水电费出租方不用计税，发票进项税也不得抵扣，全部开分割单按采购价和承租方结算，承租方可抵扣的进项税也是0，因为没有合法的抵扣凭证。

　　综管上述三种方式，其实第一种严重不利于出租方，第三种严重不利于承租方，都不是最佳的方案。

　　而第二种转售，显然是相对合适的方式，对于销售方因为水的转售带来的增值税的增加，这点可以通过略微加点价格的方式转嫁给承租方。

　　所以实际上选择第二种方式相对较优，也不难操作。

　　来源：二哥税税念    作者：二哥
 

　　2016年4月的解答——

"营改增"后：物业费及水电费两个问题

　　1.物业费及水电费可以开具增值税专用发票吗?

　　答：租赁给其他个人的情况下不能开具增值税专用发票。用于与公司经营有关的事项可以开具增值税专用发票。

　　2.物业公司代自来水公司、供电局收取的水电费开具什么发票?公司代收后上交后自来水公司、供电局开具什么发票?

　　答：物业公司代收的水电费，应按销售货物，适用税率开具增值税发票。自来水公司、供电局给物业公司可以开具增值税专用发票。

　　来源：北京国税