业主强行停贷对税收的影响

来源:魏言税语 作者:魏春田 人气: 时间:2022-07-15
摘要:房地产公司还不上银行贷款,购房者断供和强制停贷,势必会对金融业产生巨大的冲击;房地产公司没钱去拿地,政府的土地出让金大幅度下滑,对地方政府的财政收入也造成巨大的麻烦;当然,也会对房地产产业链中的上下游企业带来巨大影响。

  近期,全国很多地方出现烂尾楼业主集体强制停贷现象。网易报出的有:河南省郑州市康桥纳云溪、郑西鑫苑名家4期、啟福、鑫苑国际名城,商丘市恒大名都2期,南阳市阳光城丽景花园,江西景德镇恒大珑庭,山西省太原市太原泰禾金尊府,湖南省长沙市恒泰长沙芙蓉悦府,湖北省咸宁市绿地城际空间等14个楼盘。涉及业主4.6万户,总房款347亿。业主的强制停贷,对业主、房地产企业及银行都将产生很大的影响,而这种影响必然也会传递到税收领域。

  众所周知,房地产行业是个高负债行业。企业向银行贷款买地盖楼,楼还没盖好就开始预售,通过预售从购房者手中先拿到钱,去还银行的贷款和其他一些费用,余下的就是自己挣下的钱。因此,房地产企业大多数玩的是空手套白狼的游戏。

  没有多少资本金的房地产开发商之所以敢这么玩,是因为他们对未来有一个积极的预期。他们算准了房子能涨价、能卖出去、能挣钱。

  这在经济增长的黄金期,老百姓手里资金宽裕,自然不成问题。可近几年,由于疫情蔓延、国内房地产调控、国际政治经济大环境的恶化等等,老百姓手中的钱不断缩水,实际购买力不断下降,对未来预期悲观,所以就出现断供、停供以及不买房等现象,房企的“游戏”也就玩不下去了。

  房子卖不出去,多米诺骨牌的第一张牌便倒了,接着房企会因为高负债而暴雷。最近出现的融创、恒大、绿地等大型房地产公司的债务违约,以及中国恒大、融创中国、世茂集团、佳兆业集团、中国奥园等5只地产股被正式剔除出恒生综合指数,就是最好的证明。房地产公司还不上银行贷款,购房者断供和强制停贷,势必会对金融业产生巨大的冲击;房地产公司没钱去拿地,政府的土地出让金大幅度下滑,对地方政府的财政收入也造成巨大的麻烦;当然,也会对房地产产业链中的上下游企业带来巨大影响。

  从税收的角度来看,房地产行业涉及的税种主要有:增值税、企业所得税、土地增值税、印花税、房产税、城镇土地使用税等税种。其每年缴纳的税款在整个税收收入中占比不小,尤其是在以房地产和建筑业为主的新开发区,比如,高新技术开发区,经济技术开发区等。

  面对房地产企业目前的这些新情况,作为税务机关应适时地做出应对。

  首先,应当转变对房地产行业的认知。长期以来,大多数人都一直认为房地产业是个暴利行业。在这一观念指导下出台的税收政策,无论是税前扣除的项目也好,还是税率、预征率上,大多是从严控制和从高确定。

  当下的房地产行业已经由暴利行业变成了微利行业。经测算,房企一般项目的增值税税负约为2%,按3%的预征率需多预缴1%的增值税。市区项目企业所得税按毛利率的15%预缴,而企业目前的毛利率一般只有10%左右。因此,应适当调低增值税、土地增值税和企业所得税的预征率。

  其次,统一借款利息在土地增值税和企业所得税前的扣除标准。按当前税收的规定,土地增值税只能以商业银行同期同类利息标准扣除,而企业所得税则是以金融机构的利率为标准,包含信托、基金、资产管理公司等非金融机构的利率。

  房企的负债率平均在80%以上,因此,利息支出是非常大的一项费用。民企的资金成本普遍偏高,统一标准有利减低企业的资金压力。

  第三,加大核定征收的力度。可以考虑对于持续时间在十年以上的房地产老项目,尤其是参与了城市棚改的项目,在土地增值税清算过程中,因其存在大量无法取得发票情况及其它原因,允许进行核定征收。

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