享受出租住房减按1.5％征税优惠，需注意适用条件限制

　　有网友询问：我公司为一般纳税人，9月30日出租一套住房，可以享受10月1日起增值税5%(征收率)减按1.5%(缴税)的政策吗?

　　对于这个问题，估计不少人会马上回答“可以!”

　　其理由是，7月份，财政部、税务总局、住房城乡建设部发布的《关于完善住房租赁有关税收政策的公告》(2021年第24号)不是已经明确规定，从10月1日起，增值税一般纳税人向个人出租住房取得的全部出租收入，可以选择按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税吗?

　　这个回答正确吗?只能说，既正确，又不正确。

　　其实，对于“我公司为一般纳税人，9月30日出租一套住房，可以享受10月1日增值税5%减按1.5%的政策吗”这个问题，还真不能就以一句“可以”或者“不可以”来简单回答的。

　　在三部门联合发布的《关于完善住房租赁有关税收政策的公告》中，规定的是：

　　一、住房租赁企业中的增值税一般纳税人向个人出租住房取得的全部出租收入，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税，或适用一般计税方法计算缴纳增值税。住房租赁企业中的增值税小规模纳税人向个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。

　　四、本公告所称住房租赁企业，是指按规定向住房城乡建设部门进行开业报告或者备案的从事住房租赁经营业务的企业。

　　从上述规定可以看出，适用该项政策的纳税人的范围是有前置条件限制的，必须是“住房租赁企业”，而非所有出租住房的纳税人。且，租赁住房的承租方须为“个人(个体工商户和其他个人)”。

　　即，只有符合规定条件的住房租赁企业向个人出租住房所取得的收入才可能享受按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税的优惠政策。

　　住房租赁企业纳税人向企业、单位等非个人出租住房，或者其他非住房租赁企业纳税人向个人和企业、单位等非个人出租住房，仍然应当按照原有政策执行，适用一般计税方法的按照9%的税率计算增值税销项税额;适用简易计税方法的按照5%的征收率计算增值税应纳税额。

　　例如：闻涛安居住房租赁有限公司系已向住房城乡建设部门备案的住房租赁企业，从事向个人出租住房的业务。

　　(一)2021年9月份取得租金2030000元，应按9%的税率计算增值税销项税额：

　　2030000÷(1+9%)×9%=167614.68(元)

　　(二)2021年10月份取得租金2030000元，则有两种增值税计税方法可以选择：

　　(1)选择适用一般计税方法，按9%的税率计算增值税销项税额：

　　2030000÷(1+9%)×9%=167614.68(元)

　　(2)选择适用简易计税方法，按照5%的征收率减按1.5%计算增值税销项税额：

　　2030000÷(1+1.5%)×1.5%=30000(元)

　　因此，对于“我公司为一般纳税人，9月30日出租一套住房，可以享受10月1日起增值税5%减按1.5%的政策吗”这个问题，正确的回答应当是这样：

　　如果属于住房租赁企业的一般纳税人，10月1日起取得的向个人出租住房的租金收入，可以享受按照5%征收率减按1.5%征收增值税的政策。

　　如果不属于住房租赁企业的一般纳税人，即使是10月1日以后取得的向个人出租住房的租金收入，也不能享受按照5%征收率减按1.5%征收增值税的政策。