亲子之间房屋过户税务大比拼

来源:税律风云 作者:梁亚丽 人气: 时间:2021-11-16
摘要:近来房地产税的呼声颇高,新的房地产税极有可能把以上大家庭进行细化拆分,以标准范围内的小家庭为单位,确认人均面积,对于超过人均面积的部分按照超额累进税率计算征税(目前推测),那么在这样的情况下,家庭单元如何确认,房产如果落户,将是我们后续关注的问题。

  前言

  好友大明最近遇到了难题,老是愁眉不展,经过询问得知,2015年10月,大明以100万元价格购入重庆市一套住房(该住房为大明唯一住房),面积120平方米。2020年12月,大明准备将该住房过户给自己的儿子小明(经税务机关确认的不含税市场价格为200万元),小明已有一套住房。并且小明计划持有2年以后再以250万元的价格将该套住房对外出售。大明听邻居说,之前他们把房子过户给孩子交了不少税,一时间,大明不知道该何去何从,最终找到了老朋友小必来帮忙。

  下面我们就分几种情况详细来分析,假设除相关税费外,不考虑转让过程中的其他费用,六税二费减半征收,契税税率为3%。

  方案一:大明采取赠与方式将房屋过户给小明,两年后小明再将房屋出售

  1、赠与环节

  大明涉税情况:

  (1)增值税

  根据财税[2016]36号附件3,个人将不动产无偿赠送给子女可以免征增值税。

  (2)印花税

  根据《印花税暂行条例》及实施细则规定,房屋转让需要按照产权转移书据缴纳印花税。

  应纳税额=2000000*0.05%*50%=500元。

  (3)个人所得税

  根据财政部 税务总局公告2019年第74号,房屋产权人将房屋赠与子女,双方均不征收个人所得税。

  (4)土地增值税

  根据财税字[1995]48号土地增值税条例实施细则,房屋所有权人将房屋赠与直系亲属不征收土地增值税。

  小明涉税情况:

  (1)契税

  根据国税发[2006]144号、《契税暂行条例》及实施细则规定,赠与房屋过程中,接受赠与的个人需依法全额缴纳契税。

  应纳税额=2000000*3%=60000元。

  (2)印花税

  按照产权转移数据缴纳印花税。

  应纳税额=2000000*0.05%*50%=500元。

  (3)个人所得税

  根据财政部 税务总局公告2019年第74号,房屋产权人将房屋赠与子女,双方均不征收个人所得税。

  2、出售环节

  (1)增值税

  根据财税[2016]36号附件3,个人将购买2年以上的住房对外销售的,免征增值税。

  (2)印花税

  根据财税[2008]137号第二条,个人销售或购买住房暂免缴纳印花税。

  (3)土地增值税

  根据财税[2008]137号第三条,个人销售或购买住房暂免缴纳土地增值税。

  (4)个人所得税

  按照实际成本计算征收时,根据财税[2009]78号第五条,转让受赠房屋时,扣除的成本金额为原捐赠人的实际购置成本、赠与及转让过程中受赠人支付的相关税费。

  应纳税额=(2500000-1000000-60000-500)*20%=287900元

  实务操作中,在房管中心办理过户时系统直接按照核定征收计算应纳税额,重庆市目前个人销售住宅的核定征收率为1%。如果按照核定征收模式,应纳税额为25000元(250万元*1%)。

  此方案下大明和小明最低纳税款为500+60000+500+25000=86000元。

  方案二:大明先将该住房以200万元的价格出售给小明,两年后再以250万元对外出售

  1、大明出售住房环节

  大明涉税情况:

  (1)增值税

  根据财税[2016]36号附件3,个人将购买2年以上的住房对外销售的,免征增值税。

  (2)印花税

  根据财税[2008]137号第二条,个人销售或购买住房暂免缴纳印花税。

  (3)个人所得税

  根据国税发[2007]33号第三条,个人转让自用5年以上家庭唯一生活用房,免征个人所得税。

  (4)土地增值税

  根据财税[2008]137号第三条,个人销售或购买住房暂免缴纳土地增值税。

  小明涉税情况:

  (1)契税

  根据财税[2016]23号,个人购买第二套改善用房,面积为90平方米以上的减按2%的税率缴纳契税。

  应纳税额=2000000*2%=40000元。

  (2)印花税

  根据财税[2008]137号第二条,个人销售或购买住房暂免缴纳印花税。

  2、小明出售环节

  (1)增值税:免征。

  (2)印花税:暂免征收。

  (3)土地增值税:暂免征收。

  (4)个人所得税

  若采用计算征收的方式:

  应纳税额=(2500000-2000000-40000)*20%=92000元

  同方案一,若采用核定征收方式,小明应纳个人所得税金额为25000元。

  方案二下大明和小明的整体最低税负=40000+25000=65000元。

  方案三:大明直接将住房对外销售,再将销售货币赠与小明。

  该方案下,为保持与以上方案一致口径,确保销售价款能够达到250万元,大明需继续持有房屋2年后再进行转让。

  1、出售环节

  (1)增值税:免征。

  (2)印花税:免征。

  (3)土地增值税:免征。

  (4)个人所得税:免征。

  2、大明赠与销售款项给小明

  不存在税款。

  方案三下整体税负为0。

  小必总结

  经过以上分析,大家有赠送房屋的情况,大概心里有数了吧?不同方案下的税负差异可见一斑,有房屋过户的亲们,且要好好分析呀!

  另外不论亲子之间,夫妻之间进行房产交易,都是我们所谓的大家庭内部的交易行为。但是近来房地产税的呼声颇高,新的房地产税极有可能把以上大家庭进行细化拆分,以标准范围内的小家庭为单位,确认人均面积,对于超过人均面积的部分按照超额累进税率计算征税(目前推测),那么在这样的情况下,家庭单元如何确认,房产如果落户,将是我们后续关注的问题。对于房屋到底要不要过户,我们也不用操之过急,先把握好当下的税收,同时高瞻远瞩,持续关注房地产税的后续走势,待政策落地,我们将继续为大家分析。

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