存量房交易税收政策解读

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　存量房交易税收政策解读

　　　　　　　　　　国家税务总局菏泽市税务局纳税服务科        2021-11-18

　　为进一步优化营商环境，落实便民办税春风行动，菏泽市税务局制作了存量房交易税收政策一览表，
为广大纳税人提供更直观、更易理解的政策依据，方便交易双方查阅。

　　附件1：个人销售住房税收政策表.xlsx

　　附件2：个人销售非住房税收政策表.xlsx

　　附件3：房屋赠与税收政策表.xlsx

　　附件4：房屋继承税收政策表.xlsx

　　附件5：拆迁回迁税收政策表.xlsx

　　附件6：离婚析产税收政策表.xlsx

　　附件7：单位销售存量房税收政策表.xlsx

　　附件8：法院判决拍卖税收政策表.xlsx

　　附件9：投资改制重组税收政策表.xlsx

　　附件10：土地使用权转让税收政策表.xlsx

附件2:存量房交易税收政策表（个人销售非住房）
2021年11月
销售方涉及的税费
税种	类型	计税方法	政策依据
增值税	以转让不动产取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额	(全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价)÷(1+5%)×5%	国家税务总局关于发布《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》的公告(国家税务总局公告2016年第14号)
城市维护建设税	实际缴纳增值税的情况下	按实际缴纳的增值税额计征，税率按市区、县城镇、其他分别为7%、5%、1%（2019.1.1至2021.12.31期间减半征收）	财政部 税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知（财税〔2019〕13号）
教育费附加	实际缴纳增值税的情况下	按实际缴纳的增值税额计征，费率为3%（2019.1.1至2021.12.31期间减半征收）
地方教育附加	实际缴纳增值税的情况下	按实际缴纳的增值税额计征，费率为2%（2019.1.1至2021.12.31期间减半征收）	山东省财政厅 国家税务总局山东省税务局关于实施增值税小规模纳税人税费优惠政策的通知（鲁财税[2019]6号）
印花税	签订房屋产权转让协议（合同）等	按合同记载金额计征，税率0.05%(2019年1月1日至2021年12月31日期间对增值税小规模纳税人减半征收）	财政部 国家税务总局关于印花税若干政策的通知 财税〔2006〕162号
			财政部 税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知（财税〔2019〕13号）
			山东省财政厅 国家税务总局山东省税务局关于实施增值税小规模纳税人税费优惠政策的通知（鲁财税[2019]6号）
个人所得税	能够提供完整，准确的房屋原值凭证	交易价格或评估价格（不含增值税）减除房屋原值、转让房屋过程中缴纳的税金（实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等）和有关合理费用（实际支付的贷款利息、装修费、手续费、公证费等）后的差额缴纳，税率20%	国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知(国税发〔2006〕108号)
	不能提供完整，准确的房屋原值凭证	交易价格或评估价格核定征收率1%	山东省地方税务局关于明确个人住房转让有关个人所得税问题的通知(鲁财税〔2006〕32号)
土地增值税	评估扣除：成交价或评估价扣除重置成本价×成新度折扣率、地价款、相关费用、转让环节税金
			财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知 （财税字〔1995)48号）
	发票扣除：成交价或评估价扣除发票所载金额并从购买年度起至转让年度每年加计5%扣除(对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数)
			财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知（财税[2006]21号）
			菏泽市地方税务局关于土地增值税预征率和核定征收率有关问题的公告（[2017]1号）
	既没有评估价格，又不能提供购房发票的，实行核定征收。	按交易价格或评估价格，征收率6%
购买方涉及的税费
税种	类型	计税方法	政策依据
契税	房屋所有权转移	按交易价格或评估价格（不含增值税）税率3%	山东省财政厅山东省地方税务局关于公布我省契税适用税率的通知（鲁财税〔2013〕5号）
			山东省人民代表大会常务委员会关于山东省契税具体适用税率和免征或者减征办法的决定（山东省人民代表大会常务委员会公告第156号）
印花税	签订房屋产权转让协议（合同）等	按合同记载金额计征，税率0.05%          (2019年1月1日至2021年12月31日期间对增值税小规模纳税人减半征收）	财政部 国家税务总局关于印花税若干政策的通知 财税〔2006〕162号
			财政部 税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知（财税〔2019〕13号）
			山东省财政厅 国家税务总局山东省税务局关于实施增值税小规模纳税人税费优惠政策的通知（鲁财税[2019]6号）

附件7：销售方涉及的税费 2021年11月
税种	类型		计税方法	政策依据
增值税	一般纳税人转让其2016年4月30日前取得(不含自建)的不动产	可以选择适用简易计税方法	(全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价)÷（1+5%）×5%征收率	该计算方法为预缴环节，适应于二手房窗口办理业务（不动产所在地预缴税款）使用。
		选择适用一般计税方法的	(全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价)÷（1+5%）×5%预征率
	一般纳税人转让其2016年4月30日前自建的不动产	可以选择适用简易计税方法	全部价款和价外费用÷（1+5%）×5%征收率	纳税人应按照此计税方法向不动产所在地主管税务机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报纳税
		选择适用一般计税方法的	全部价款和价外费用÷（1+5%）×5%预征率
	一般纳税人转让其2016年5月1日后取得(不含自建)的不动产	适用一般计税方法	(全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价)÷（1+5%）×5%预征率	国家税务总局关于发布《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》的公告(国家税务总局公告2016年第14号)
	一般纳税人转让其2016年5月1日后自建的不动产		全部价款和价外费用÷（1+5%）×5%预征率
	小规模纳税人转让其取得(不含自建)的不动产		(全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价)÷（1+5%）×5%征收率
	小规模纳税人转让其自建的不动产		全部价款和价外费用÷（1+5%）×5%征收率
城市维护建设税	实际缴纳增值税的情况下		按实际缴纳的增值税额计征，税率按市区、县城镇、其他分别为7%、5%、1%（2019.1.1至2021.12.31期间减半征收）	财政部 税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知（财税〔2019〕13号）
教育费附加	实际缴纳增值税的情况下		按实际缴纳的增值税额计征，费率为3%（2019.1.1至2021.12.31期间减半征收）
地方教育附加	实际缴纳增值税的情况下		按实际缴纳的增值税额计征，费率为2%（2019.1.1至2021.12.31期间减半征收）	山东省财政厅 国家税务总局山东省税务局关于实施增值税小规模纳税人税费优惠政策的通知（鲁财税[2019]6号）
土地增值税	评估扣除：成交价或评估价扣除重置成本价×成新度折扣率、地价款、相关费用、转让环节税金			财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知 （财税字〔1995)48号）
				财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知（财税[2006]21号）
	发票扣除：成交价或评估价扣除发票所载金额并从购买年度起至转让年度每年加计5%扣除(对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数)
				菏泽市地方税务局关于土地增值税预征率和核定征收率有关问题的公告（[2017]1号）
	既没有评估价格，又不能提供购房发票的，实行核定征收。		按交易价格或评估价格，征收率6%
印花税	签订房屋产权转让协议（合同）等		按合同记载金额计征，税率0.05%          (2019年1月1日至2021年12月31日期间对增值税小规模纳税人减半征收）	财政部 国家税务总局关于印花税若干政策的通知 财税〔2006〕162号
				财政部 税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知（财税〔2019〕13号）
				山东省财政厅 国家税务总局山东省税务局关于实施增值税小规模纳税人税费优惠政策的通知（鲁财税[2019]6号）
购买方涉及的税费
税种	类型		计税方法	政策依据
契税	房屋所有权转移		按交易价格或评估价格（不含增值税）税率3%	山东省财政厅山东省地方税务局关于公布我省契税适用税率的通知（鲁财税〔2013〕5号）
				山东省人民代表大会常务委员会关于山东省契税具体适用税率和免征或者减征办法的决定（山东省人民代表大会常务委员会公告第156号）
印花税	签订房屋产权转让协议（合同）等		按合同记载金额计征，税率0.05%          (2019年1月1日至2021年12月31日期间对增值税小规模纳税人减半征收）	财政部 国家税务总局关于印花税若干政策的通知 财税〔2006〕162号
				财政部 税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知（财税〔2019〕13号）
				山东省财政厅 国家税务总局山东省税务局关于实施增值税小规模纳税人税费优惠政策的通知（鲁财税[2019]6号）

附件9：存量房交易税收政策表（单位销售不动产）
（投资、改制重组）
2021年11月
投资方涉及的税费
税种	类型		计税方法	政策依据
增值税	一般纳税人转让其2016年4月30日前取得(不含自建)的不动产	可以选择适用简易计税方法	(全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价)÷（1+5%）×5%征收率	该计算方法为预缴环节，适应于二手房窗口办理业务（不动产所在地预缴税款）使用。
		选择适用一般计税方法的	(全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价)÷（1+5%）×5%预征率
	一般纳税人转让其2016年4月30日前自建的不动产	可以选择适用简易计税方法	全部价款和价外费用÷（1+5%）×5%征收率	纳税人应按照此计税方法向不动产所在地主管税务机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报纳税
		选择适用一般计税方法的	全部价款和价外费用÷（1+5%）×5%预征率
	一般纳税人转让其2016年5月1日后取得(不含自建)的不动产	适用一般计税方法	(全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价)÷（1+5%）×5%预征率	国家税务总局关于发布《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》的公告(国家税务总局公告2016年第14号)
	一般纳税人转让其2016年5月1日后自建的不动产		全部价款和价外费用÷（1+5%）×5%预征率
	小规模纳税人转让其取得(不含自建)的不动产		(全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价)÷（1+5%）×5%征收率
	小规模纳税人转让其自建的不动产		全部价款和价外费用÷（1+5%）×5%征收率	国家税务总局关于纳税人资产重组有关增值税问题的公告（国家税务总局公告2011年第13号）
	纳税人在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人		不属于增值税的征税范围，其中涉及的货物转让，不征收增值税。
城市维护建设税	实际缴纳增值税的情况下		按实际缴纳的增值税额计征，税率按市区、县城镇、其他分别为7%、5%、1%（2019.1.1至2021.12.31期间减半征收）	财政部 税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知（财税〔2019〕13号）
教育费附加	实际缴纳增值税的情况下		按实际缴纳的增值税额计征，费率为3%（2019.1.1至2021.12.31期间减半征收）
地方教育附加	实际缴纳增值税的情况下		按实际缴纳的增值税额计征，费率为2%（2019.1.1至2021.12.31期间减半征收）	山东省财政厅 国家税务总局山东省税务局关于实施增值税小规模纳税人税费优惠政策的通知（鲁财税[2019]6号）
土地增值税	评估扣除：成交价或评估价扣除重置成本价×成新度折扣率、地价款、相关费用、转让环节税金			财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知 （财税字〔1995)48号）
	发票扣除：成交价或评估价扣除发票所载金额并从购买年度起至转让年度每年加计5%扣除(对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数)
	既没有评估价格，又不能提供购房发票的，实行核定征收。		按交易价格或评估价格，征收率6%
	企业整体改制、企业合并、企业分立、单位或个人在改制重组时以国有土地、房屋进行投资，对其将国有土地、房屋权属转移、变更到被投资的企业		暂不征土地增值税（不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形）	关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的公告（财政部 税务总局公告2021年第21号）
印花税	签订房屋产权转让协议（合同）等		按合同记载金额计征，税率0.05%          (2019年1月1日至2021年12月31日期间对增值税小规模纳税人减半征收）	财政部 国家税务总局关于印花税若干政策的通知 财税〔2006〕162号
				财政部 税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知（财税〔2019〕13号）
				山东省财政厅 国家税务总局山东省税务局关于实施增值税小规模纳税人税费优惠政策的通知（鲁财税[2019]6号）
被投资方涉及的税费
税种	类型		计税方法	政策依据
契税	企业改制		整体改制，包括非公司制企业改制为有限责任公司或股份有限公司，有限责任公司变更为股份有限公司，股份有限公司变更为有限责任公司，原企业投资主体存续并在改制(变更)后的公司中所持股权(股份)比例超过75%，且改制(变更)后公司承继原企业权利、义务的，对改制(变更)后公司承受原企业土地、房屋权属，免征契税。	财政部 税务总局关于继续执行企业、事业单位改制重组有关契税政策的公告 （财政部 税务总局公告2021年第17号）
	事业单位改制		事业单位按照国家有关规定改制为企业，原投资主体存续并在改制后企业中出资(股权、股份)比例超过50%的，对改制后企业承受原事业单位土地、房屋权属，免征契税。
	公司合并		两个或两个以上的公司，依照法律规定、合同约定，合并为一个公司，且原投资主体存续的，对合并后公司承受原合并各方土地、房屋权属，免征契税。
	公司分立		公司依照法律规定、合同约定分立为两个或两个以上与原公司投资主体相同的公司，对分立后公司承受原公司土地、房屋权属，免征契税。
	企业破产		企业依照有关法律法规规定实施破产，债权人(包括破产企业职工)承受破产企业抵偿债务的土地、房屋权属，免征契税;对非债权人承受破产企业土地、房屋权属，凡按照《中华人民共和国劳动法》等国家有关法律法规政策妥善安置原企业全部职工规定，与原企业全部职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，对其承受所购企业土地、房屋权属，免征契税;与原企业超过30%的职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，减半征收契税。
	资产划转		对承受县级以上人民政府或国有资产管理部门按规定进行行政性调整、划转国有土地、房屋权属的单位，免征契税。 　　同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转，免征契税。 　　母公司以土地、房屋权属向其全资子公司增资，视同划转，免征契税。
	债权转股权		经国务院批准实施债权转股权的企业，对债权转股权后新设立的公司承受原企业的土地、房屋权属，免征契税。
	划拨用地出让或作价出资		以出让方式或国家作价出资(入股)方式承受原改制重组企业、事业单位划拨用地的，不属上述规定的免税范围，对承受方应按规定征收契税。
	公司股权(股份)转让		在股权(股份)转让中，单位、个人承受公司股权(股份)，公司土地、房屋权属不发生转移，不征收契税。
印花税	签订房屋产权转让协议（合同）等		按合同记载金额计征，税率0.05%          (2019年1月1日至2021年12月31日期间对增值税小规模纳税人减半征收）	财政部 国家税务总局关于印花税若干政策的通知 财税〔2006〕162号
				财政部 税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知（财税〔2019〕13号）
				山东省财政厅 国家税务总局山东省税务局关于实施增值税小规模纳税人税费优惠政策的通知（鲁财税[2019]6号）

附件10：土地使用权交易税收政策表
销售方涉及的税费
2021年11月
税种	类型	计税方法		政策依据
增值税	以转让不动产取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额	(全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价)÷(1+5%)×5%		国家税务总局关于发布《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》的公告(国家税务总局公告2016年第14号)
城市维护建设税	实际缴纳增值税的情况下	按实际缴纳的增值税额计征，税率按市区、县城镇、其他分别为7%、5%、1%（2019.1.1至2021.12.31期间减半征收）		财政部 税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知（财税〔2019〕13号）
教育费附加	实际缴纳增值税的情况下	按实际缴纳的增值税额计征，费率为3%（2019.1.1至2021.12.31期间减半征收）
地方教育附加	实际缴纳增值税的情况下	按实际缴纳的增值税额计征，费率为2%（2019.1.1至2021.12.31期间减半征收）		山东省财政厅 国家税务总局山东省税务局关于实施增值税小规模纳税人税费优惠政策的通知（鲁财税[2019]6号）
个人所得税	能够提供完整，准确的房屋原值凭证	交易价格或评估价格（不含增值税）减除房屋原值、转让房屋过程中缴纳的税金（实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等）和有关合理费用（实际支付的贷款利息、装修费、手续费、公证费等）后的差额缴纳，税率20%		国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知(国税发〔2006〕108号)
	不能提供完整，准确的房屋原值凭证	交易价格或评估价格核定征收率1%		山东省地方税务局关于明确个人住房转让有关个人所得税问题的通知(鲁财税〔2006〕32号)
土地增值税	取得土地使用权后，未进行开发即转让的	允许扣除额：地价款、缴纳的有关费用、转让环节缴纳的税金	四级超率累进税率	国家税务总局关于印发《土地增值税宣传提纲》的通知（国税函发[1995]110号）
	取得土地使用权后，将生地变为熟地的	允许扣除额：地价款、缴纳的有关费用、开发土地所需成本、加计开发成本20%、转让环节缴纳的税金
	取得土地使用权后，进行房地产开发建造的	按房地产开发业务相关规定处理
印花税	签订土地使用权转让协议（合同）等	按合同记载金额计征，税率0.05%           (2019年1月1日至2021年12月31日期间对增值税小规模纳税人减半征收）		财政部 国家税务总局关于印花税若干政策的通知 财税〔2006〕162号
				财政部 税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知（财税〔2019〕13号）
				山东省财政厅 国家税务总局山东省税务局关于实施增值税小规模纳税人税费优惠政策的通知（鲁财税[2019]6号）
购买方涉及的税费
税种	类型	计税方法		政策依据
契税	土地使用权转让	按交易价格或评估价格（不含增值税）计征，    税率3%		山东省契税征收规定（山东省人民政府令第91号）
				山东省财政厅山东省地方税务局关于公布我省契税适用税率的通知（鲁财税〔2013〕5号）
	以划拨方式取得的土地使用权，经批准改为出让方式重新取得该土地使用权的	由该土地使用权人以补缴的土地出让价款为计税依据缴纳契税		财政部 国家税务总局 住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知（财税〔2016〕23号
	先以划拨方式取得土地使用权，后经批准转让房地产，划拨土地性质改为出让的	承受方应分别以补缴的土地出让价款和房地产权属转移合同确定的成交价格为计税依据缴纳契税
	先以划拨方式取得土地使用权，后经批准转让房地产，划拨土地性质未发生改变的	承受方应以房地产权属转移合同确定的成交价格为计税依据缴纳契税
	土地使用权出让的	计税依据包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、征收补偿费、城市基础设施配套费、实物配建房屋等应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款。
	土地使用权互换的	互换价格相等的，互换双方计税依据为零；互换价格不相等的，以其差额为计税依据，由支付差额的一方缴纳契税
印花税	签订土地使用权转让协议（合同）等	按合同记载金额计征，税率0.05%             (2019年1月1日至2021年12月31日期间对增值税小规模纳税人减半征收）		财政部 国家税务总局关于印花税若干政策的通知 财税〔2006〕162号
				财政部 税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知（财税〔2019〕13号）
				山东省财政厅 国家税务总局山东省税务局关于实施增值税小规模纳税人税费优惠政策的通知（鲁财税[2019]6号）