普通住宅土地增值税优惠，纳税人可否放弃享受？

如何破解土增普宅免税的制度诱惑？

土地增值税很多时候是房地产项目最重的税负，极端状况下土增税税额占项目销售回款比例可达50%以上（如历史原因以近乎零地价拿地后长期开发停滞，项目面市时房价暴涨），且这个比例是以回款为基数，而不是是净利润为基数，足见土地增值税的威力。所以土增税是很多纳税人心头的一根刺。

土增税最常用的优惠政策毫无疑问就是普宅免税政策，《土地增值税暂行条例实施细则》规定纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过本细则第七条(一)、(二)、(三)、(五)、(六)项扣除项目金额之和20%的，免征土地增值税。但这个免税规定存在一个天然的制度缺陷，即增值率20%上下的税负可能是天壤地别，个别案例中涉及的税款差异可达数亿元之巨。鉴于现行土增税关键要素仍有诸多不明确之处及地方性差异（如清算单位的界定、成本分摊等等），因此上述普宅增值率的计算存在显著的不确定性，在巨额经济利益面前，企业难免有所心动，税务机关也存在重大执法风险，本文暂且称之为“制度诱惑”或“制度陷阱”。

如何规避或降低上述“制度诱惑”对于纳税人的动机引导/税局执法风险，核心要义还是要实现增值率分界点20%前后税负的平滑过渡而不是现行模式下税负的跳跃。在此，作者大开脑洞，提出一个解决方法，即对于普通住宅，增值率20%以下（含20%）的适用土增税税率=max(增值率*1.5，0)，即增值率10%，适用税率15%，增值率0%/-10%，适用税率0%。如此规定的好处是增值率20%以上及以下的税负将是个平滑而连续的曲线，企业对普宅免税的“筹划冲动”将显著降低。当然这个方案最大的弊病是以前普宅增值率20%以内不用缴纳土增税，现在需要缴纳土增税，纳税人情感上未必可以接受，但考虑到土增税法征求意见稿中普宅增值率20%以内已经不作为确定项，选择权转移到省级政府手中，也算是个现实的有利条件吧。

插几句题外话，制度也分好坏，如果制度不能导人向善，最起码应做到中性，如果制度具有诱惑个体做出违反制度的属性，那么这个制度应该被反思及修正。

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一、增值税

个人销售普通住宅：若是满2年，免征增值税；若是不满2年，按照5％的征收率全额缴纳增值税。个人销售非普通住宅：未满2年，按照5％的征收率全额缴纳增值税；满2年，免征增值税（北上广深满2年的非普通住宅依然按差额征收5％的增值税）。个人销售非住宅，可以凭合法凭据按差额的5%缴纳增值税。

二、土地增值税

房地产企业是开发普通住宅，还是非普通住宅，还是非住宅，在土地增值税上有着很大区别：一是预缴土地增值税的比例不同；二是土地增值税清算上的区别：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税，而非普通住宅、非住宅就没有该优惠政策。

另外，对个人销售住宅（包括普通住宅和非普通住宅）暂免交土地增值税，但对个人销售非住宅应当缴纳土地增值税。

来源：菏泽友信会计师事务所 2022-06-30