说“长”道“短”租赁期——IFRIC新论解析

　　《国际财务报告准则第16号——租赁》（“IFRS16”）已于2019年1月1日生效。进入承租资产入表的“时代”，租赁期已成为影响承租人资产负债规模的关键因素之一。而在判断租赁期的过程中，主要的争议点集中在能否提前终止租赁或能否续租。近日，国际财务报告解释委员会（“解释委员会”或“IFRIC”）发布最新的议程决议——《IFRIC Update November 2019》，对于终止租赁选择权或续租选择权提出了更广泛的考虑要求，同时提出了承租资产改良的摊销期限不应超出租赁期。上述议程既可有效帮助企业合理判断租赁期，又可在一定程度上避免判断过程中的主观偏向。

　　IFRIC最新议程

　　背景

　　2019年，解释委员会深入讨论了如何判断可撤销或可续期的租赁合约的租赁期。实务中，企业可能订立可撤销或可续租的租赁合约，合约中没有明确约定期限，但该合约将一直延续除非任何一方提出终止。在此情况下，应如何确定租赁期？附着的租赁资产改良的使用期限是否应以企业所确定的租赁期为限？

　　决议

　　租赁期是承租人有权使用租赁资产的不可撤销的期间，以及：如果存在续租选择权并合理确定将行使该选择权，应当包括续租选择权期间；如果存在终止租赁选择权并合理确定将不行使该选择权，应当包含终止租赁选择权涵盖的期间。

　　在确定租赁期时，应考虑合同的可强制执行的期间。如果承租人或出租人均有权在未经另一方许可的情况下终止租赁，且惩罚不重大，则该租赁不再可强制执行；若只有其中一方有权在未经另一方许可的情况下终止租赁，且惩罚不重大，则合同在该可终止期间仍为可强制执行的，主体应根据IFRS16.19和IFRS16.B37-B40进一步评估承租人是否合理确定将不会行使终止租赁选择权，才能确定租赁期。

　　在分析惩罚是否重大时，主体应考虑更广泛的经济因素而非仅限于合同约定的终止租赁罚金，这种经济因素可能包括放弃或拆除仍处于可使用状态的租赁物的改良。

　　解释委员会还认为，在确定不可拆除租赁物改良的使用寿命时，如果主体认为租赁期结束后将不再继续使用该租赁物改良，则不可拆除的租赁物改良使用期限与租赁期一致。反之，如果主体预期在合同可终止期限之后将继续使用租赁物改良，这些改良资产的存在可能表明如果主体终止租赁将面临超出不重大的惩罚，主体应考虑租赁期是否应至少等于租赁物改良的使用寿命。

　　运用举例

　　背景

　　一项租赁初始不可撤销的期限为2年，承租人和出租人在第2年末之前均不能取消合同。自第3年起，合同可以月为基础再延期3年，在此期间，承租人和出租人均有权在不经对方许可的情况下终止合同。假设租赁期开始日时的情形如下：

　　从第3年起到第5年末按月续期的租赁条件已经包含在合同中；

　　对出租人而言，考虑了所有经济因素，两年之后的任何时间终止租赁不会带来超出不重大的惩罚；

　　对承租人而言，考虑到租赁资产的特有用途、位置和对租赁物改良的重要性等经济因素，如果承租人在第3年末之前行使终止租赁权，将面临超出不重大的经济损失。此外，承租人还认为能合理确定不会在第3年末之前终止租赁。

　　解析

　　初始的2年不可撤销期限符合合同的定义。由于在第3年内终止合同将会给承租人带来超出不重大的经济损失，因此第3年包含在合同可强制执行的期限内。第3年末之后，由于无论出租人还是承租方均有权在未经对方许可的情况下终止租赁，且不会带来超出不重大的惩罚，因此第3年末以后不再有可强制执行的权利和义务。基于上述分析，确定租赁期为3年。

　　进一步提示

　　尽管该议程仅具体谈及可撤销租赁，但议程的初衷是涵盖“可撤销”和“可续租”的两类租赁合约。同理推论，在判断是否有权续租的时候，也应考虑所有相关经济因素。例如，某企业为管道填埋租用特定地下区域，租赁合约为三年期，未提及任何续租安排。然而相关管道的使用年限为20年，且管道用于政府公用事业，服务于当地居民，如果合约到期不再续租，可能对当地民生带来重大影响。在此情况下，应从更广泛的经济角度判断有关续租的权利。

　　租赁期与附着的租赁资产改良的使用寿命的相互印证，不应视为对相关期限的选择，即并非任意指定租赁期同使用寿命，或是反之。企业应根据《国际财务报告准则第16号——租赁》及《国际会计准则第16号——不动产、厂场和设备》，基于实际存在的各项经济因素，分别对上述期限做出判断。如存在差异，应分析差异的原因，反思在判断过程中是否有遗漏或矛盾，再进行必要的调整修正。