京国税发[2009]92号 北京市国家税务局 北京市地方税务局转发国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知的通知[条款失效]

北京市国家税务局、北京市地方税务局转发国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知的通知[条款失效] 

京国税发[2009]92号                    2009-5-7

(地区)国家税务局，直属税务分局，各区、县地方税务局:  各区、县

　　现将《国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知》(国税发[2009]31号)(以下简称“《通知》”)转发给你们，并就有关问题明确如下，请一并贯彻执行。  

　　一、关于销售未完工开发产品适用计税毛利率问题

　　(一)自2008午1月1日起，我市房地产开发企业销售未完工开发产品取得的收入计算缴纳企业所得税时，经济适用房、限价房和危改房项目的计税毛利率按3%确定。  

　　(二)自2009年1月1日(税款所属期)起，我市房地产开发企业销售未完工开发产品取得的收入计算缴纳企业所得税时，除经济适用房、限价房和危改房项目以外的其他开发项目的计税毛利率按15%确定，2008年度仍按20%确定。 

　　二、关于计算广告和业务宣传费、业务招待费的基数问题

　　房地产开发企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，可作为广告和业务宣传费、业务招待费的计算基数。

　　三、关于房地产开发企业发生的借款利息支出问题

　　房地产开发企业发生的借款利息支出，应按照《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第三十八条和《财政部国家税务总局关于企业关联方利息支出税前扣除标准有关税收政策问题的通知》（财税[2008]121号）的有关规定执行。

　　四、关于房地产开发企业将开发产品转为自用的处理问题

　　房地产开发企业将开发产品转为自用的，按照《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函[2008]828号）有关规定和《通知》第二十四条的规定执行。

　　房地产开发企业在2008年1月1日前（不含），将开发产品转为自用的，凡已进行会计处理，计算折旧并在计算企业所得税时扣除的，按照《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(国税发[2006]31号)和《国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知》(国税发[2001]142号)的有关规定执行。

　　五、关于外资房地产开发企业的政策衔接问题

　　(一)  2008年1月1日前（不含）已开工未完工，且符合《通知》第三条规定的，应视为已完工，应按照《通知》第九条规定的办法进行税务处理。

　　(二)  2008年1月1日后（含），销售未完工开发产品取得收入的，按照《通知》的规定执行。

　　六、[条款失效]关于税收征管的有关问题

　　 (一)房地产开发企业在开发项目(成本对象)开工前或已向税务机关备案的开发项目(成本对象)发生改变时，应及时向主管税务机关报送《开发项目(成本对象)情况备案表》(见附件一)，办理开发项目备案手续。

　　开发项目属于经济适用房、限价房和危改房项目的，办理备案手续时，还须同时附报由北京市发展和改革委员会、北京市建设委员会等相关部门批准其项目立项的文件和其他相关证明材料。

　　 (二)凡符合以下情形之一的房地产企业，应在开工前向主管税务机关报送《土地预算成本情况表》(见附件二)：

　　1、未采用占地面积法分配土地成本的房地产开发项目，经商税务机关同意后，可采用其他方法分配土地成本;

　　2、土地开发同时连结房地产开发，属于一次性取得土地分期开发房地产的开发项目，经商税务机关同意后，其土地开发成本可先按土地整体预算成本进行分配，待土地整体开发完毕再行调整。

　　 (三)房地产开发企业开发产品完工后，在完工年度进行企业所得税汇算清缴申报时，除按现行税法规定报送企业所得税年度纳税申报表等申报资料外，还应向其主管税务机关报送《开发产品(成木对象)完工情况表(一)(二)》(见附件三)、开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况报告。

　　开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况报告的基本内容应包括:开发项目的地理位置及概况、占地面积、开发用途、初始开发时间、完工时间、可售面积及已售面积、销售未完工产品的收入及其毛利额、已销完工产品收入及其毛利额、计税成本等。

　　七、[条款失效]关于填报申报表的有关问题

在国家税务总局未明确房地产企业所得税纳税申报表填报口径前，暂按《房地产企业所得税纳税申报表填报口径》(见附件四)执行。

　　附件下载: xls 文件

　　1. 《开发项目(成本对象)情况备案表》

　　2. 《土地预算成本情况表》

　　3. 《开发产品(成本对象)完工情况表(一)(二)》

　　4. 《房地产企业所得税纳税申报表填报口径》

　　张伟点评——房地产开发企业三项费用扣除基数的填报

　　2008版本申报表因为无法实现未完工收入作为三项费用扣除基数的政策设计，备受诟病，其中北京国地税的京国税发[2009]92号文件解决方案最为奇葩，不过也是无奈之举！之所以2008版本申报表解决不了地产企业三项费用扣除基数问题，始作俑者就是填表说明明确附表1第1行就是三项费用扣除基数，而附表1第1行等于“主营业务收入”+“其他业务收入”+“视同销售收入”，没有地产企业未完工收入什么事儿。而且在申报系统中的校验码更使得地产企业只能采取变通填列的方式。

　　2014版本申报表对此的涉及颇为巧妙，首先取消而来08版本申报表对三项费用扣除基数绝对化的填报说明，对三项费用在纳税调整表A105000中采取开放性态度。其次，现在您知道为什么视同销售与房地产项目要做一张明细表A105010了吧？答案就是，为了更好的解决三项费用扣除基数问题，视同销售收入与房地产企业未完工收入的共同特征就是，都可以作为三项费用扣除基数。

　　因此，当基础信息表，所述行业代码填报7010(房地产开发企业)时，三项费用扣除基数的校验值就会变为：A101010(一般企业收入明细表第1行营业收入+A105010(视同销售和房地产企特定业务纳税调整明细表)第1行视同销售收入+第23行销售未完工销售收入-第27行销售未完工收入结转完工开发产品收入)，房地产企业三项费用扣除基数问题在2014版申报表中，完美解决!