土地增值税地方政策汇总

来源：税务之家作者：税务之家人气：时间：2023-03-31

摘要：土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。税务中介机构受托对清算项目审核鉴证时，应按税务机关规定的格式对审核鉴证情况出具鉴证报告。对符合要求的鉴证报告，税务机关可以采信。

土地增值税法规汇总

土地增值税地方口径汇总（2021年）

　　销售收入比例法

　　销售收入比例法，也就是按照已售部分的业态的销售总金额在项目总货值中的比例，计算出可抵扣的成本金额。对需要进行土增税清算的部分，按照该金额比例进行土增税的成本。销售收入法比较有利于比较均匀地分摊不同产品之间的税负，防止高货值产品成本抵扣分摊不足，导致税负畸高的问题。

　　土地增值税的成本分摊方法很多，但是具体适用哪种方法不是房企能够决定的，而是各地方的税务部门有统一的规定。

　　下面我为大家整理了部分地方的土增税成本抵扣方法，供大家学习参考：

省份	分摊方法
中央	不同清算单位：土地成本-占地面积法/建筑面积法/其他方法（税局同意）同一清算单位：建筑面积/合理方法
天津	土地成本：占地面积法开发成本、费用：建筑面积法
江苏	土地成本：第一步占地面积法分摊占地独立房产；第二步建筑面积法分摊混建开发成本：建筑面积法利息支出：随成本
宁波	土地成本：可占地面积法开发成本、费用：建筑面积法（商业分摊系数上调10%）财务费用：直接成本法销售费用、管理费用：建筑面积法
青岛	成本、费用：建筑面积法
广州	清算单位内：建筑面积法不同清算单位：直接成本法、占地面积法、建筑面积法（有顺序）
内蒙	建筑面积法/其他合理方法
银川	不同清算单位：土地成本：占地面积法成本费用：建筑面积法、其他方法（经税务局认定）混建中商业用房可按平均成本加计330%
海南	建筑面积法
浙江	同一清算单位内：建筑面积法
大连	同一清算单位内：建筑面积法不同清算单位内：占地面积/其他方法经税务局确认
湖北	不同清算单位：土地成本：占地面积法同一清算单位：建筑面积法（土地成本，占地独立应按占地面积法）
江西	土地成本：销售收入比例法开发成本、费用：建筑面积法
福州	土地成本：建筑面积法建安成本：层高系数法开发费用：建筑面积法
广西	建筑面积法
北京	原则建筑面积法
四川	建筑面积法
安徽	建筑面积法/合理方法（含企业实际计算成本的方法）
温州	占地面积法、建筑面积法、销售收入比例法（企业申请、税局审核）
黑龙江	建筑面积法（土地成本：占地面积法）
重庆	转让土地：占地面积法成本费用：建筑面积法
辽宁	不同清算单位：土地成本占地面积法同一清算单位：土地成本建筑面积法建安成本建筑面积法
西安	建筑面积法（土地成本：如能区分占地面积法）

　　虽然各地规定了土增税成本分摊的方法，但是对于不同业态之间的收入的计算，采用不同的组合方法也是具有差异化的效果的。

　　举个栗子，某项目开发商住楼5栋，其中1-3层为商业，4-18层为住宅，那么会存在三种不同的土增税清算方法，产生不同的税负效果。

　　其一、住宅与商铺合并计算，作为一个单位核算计征土增税;

　　其二、住宅与商铺分别计算土增税增值额，然后合并一起核算计征土地增值税;

　　其三、住宅与商铺分别计算土增税增值额，但分别核算计征土地增值税。

　　来源：投拓狗日记作者：阳新芽

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